아파트 증여 시 세금을 최소화하는 방법
아파트를 부모나 배우자로부터 증여받을 때,
가장 큰 부담이 되는 것이 바로 증여세입니다.
증여세는 과세표준에 따라 최대 50%까지 부과될 수 있기 때문에,
사전에 철저한 절세 전략을 세우는 것이 중요합니다.
또한, 증여 이후에도 양도소득세, 종합부동산세 등이 영향을 받을 수 있기 때문에,
장기적인 관점에서 신중하게 접근해야 합니다.
아래에서 증여세를 줄일 수 있는 다양한 방법을 자세히 살펴보겠습니다.
1. 증여세 공제 한도를 활용한 절세 전략
증여세는 일정 금액까지 **비과세 한도(공제 한도)**가 적용됩니다.
이를 최대한 활용하면 세금 부담을 줄일 수 있습니다.
증여세 공제 한도 (10년 단위)
증여 관계공제 한도
| 배우자 | 6억 원 |
| 직계존속(부모 → 자녀) | 5천만 원 (미성년자는 2천만 원) |
| 직계비속(자녀 → 부모) | 5천만 원 |
| 형제자매 | 1천만 원 |
| 제3자(친척, 친구 등) | 500만 원 |
예시)
- 부모가 성인 자녀에게 5천만 원 이하로 증여하면 증여세가 발생하지 않음
- 미성년자는 2천만 원 이하로 증여하면 세금 없음
- 배우자에게는 6억 원까지 증여세 없이 증여 가능
➡ 공제 한도를 고려하여 10년 단위로 나눠서 증여하면 세금 부담을 크게 줄일 수 있습니다.
2. 부부 공동명의로 절세하기
배우자에게 증여할 경우 6억 원까지 증여세가 면제되므로,
이를 활용하면 증여세를 절감할 수 있습니다.
절세 전략
- 아파트를 증여 전에 배우자와 공동명의로 변경
- 6억 원 이하의 지분을 배우자에게 증여하여 증여세 없이 이전
- 이후 자녀에게 증여하면 증여세를 줄일 수 있음
예시)
- 남편이 10억 원짜리 아파트를 단독명의로 소유하고 있음
- 배우자에게 5억 원을 증여하면 증여세가 없음 (6억 원 공제)
- 이후 자녀에게 5억 원을 증여하면 증여세 절감 가능
➡ 부부 공동명의를 활용하면 증여세 부담을 줄이는 데 큰 도움이 됩니다.
3. 시가보다 낮은 기준가액으로 증여하기
증여세는 아파트의 **시가(실거래가)**를 기준으로 부과됩니다.
하지만 시세보다 낮은 공시지가 또는 감정평가금액을 활용하면 증여세를 줄일 수 있습니다.
절세 전략
- 아파트 시세가 10억 원이라도, 공시지가가 7억 원이면 증여세 기준이 7억 원이 됨
- 감정평가를 통해 보다 낮은 감정가를 적용하면 증여세를 줄일 수 있음
- 가격이 하락한 시점에 증여하면 세금 부담이 낮아짐
예시)
- 시가 10억 원 아파트 → 공시지가 7억 원 → 감정평가금액 6.5억 원
- 감정평가를 활용해 6.5억 원 기준으로 증여하면 세금 절감 가능
➡ 공시지가나 감정평가를 활용하면 증여세를 크게 절감할 수 있습니다.
4. 10년 주기로 나눠서 증여하기 (분할 증여)
증여세 공제 한도는 10년 단위로 적용됩니다.
따라서 여러 번 나눠서 증여하면 공제 혜택을 반복적으로 받을 수 있어 절세 효과가 큽니다.
절세 전략
- 10년 간격으로 5천만 원씩 증여
- 증여세를 한 번에 내는 것보다 여러 번 나누면 세금 절감 가능
예시)
- 2025년에 부모가 성인 자녀에게 5천만 원 증여 (증여세 없음)
- 2035년에 다시 5천만 원 증여 (또한 증여세 없음)
➡ 장기적으로 계획을 세우고 증여하면 증여세를 최소화할 수 있습니다.
5. 부담부 증여를 활용한 절세
부담부 증여는 대출이나 세금 납부 의무가 있는 부동산을 증여할 때 활용하는 방법입니다.
부담부 증여란?
- 증여자가 부담하는 **대출금(부담 부분)**에 대해서는 양도세 적용
- 수증자가 부담하는 부분은 증여세에서 제외됨
예시)
- 10억 원짜리 아파트를 증여하는데, 대출이 5억 원 있음
- 자녀가 5억 원 대출을 승계하면
- 5억 원 부분은 증여세 대상에서 제외
- 5억 원 부분은 양도세 적용
➡ 부담부 증여를 활용하면 증여세를 낮추면서, 양도세율을 활용해 절세 가능
6. 아파트 가격이 낮을 때 증여
아파트 가격이 하락했을 때 증여하면 세금 부담이 줄어듭니다.
절세 전략
- 부동산 시장이 침체기에 들어가 가격이 낮을 때 증여
- 증여세는 증여 당시 가치를 기준으로 부과되므로, 가격이 낮을 때 증여하면 세금 절감 가능
예시)
- 시가 10억 원 → 7억 원으로 하락한 시점에 증여하면 세금 절감 가능
➡ 가격이 낮을 때 증여하면 절세 효과가 큼
7. 세대 분리를 활용한 절세
자녀가 부모와 세대를 분리하면 증여세 및 기타 세금 부담을 줄일 수 있는 경우가 있습니다.
절세 전략
- 독립적인 세대주 요건을 충족하면 증여세율이 유리해질 수 있음
- 다만, 실질적인 거주 요건을 충족해야 함
결론 : 증여세 절세 전략 요약
공제 한도 적극 활용 (10년 단위로 분할 증여)
배우자 공동명의 활용 (6억 원까지 증여세 면제)
공시지가 또는 감정평가 활용 (시가보다 낮은 가액으로 증여)
부담부 증여 활용 (대출 승계로 증여세 감소)
부동산 가격 하락 시점 활용 (가격이 낮을 때 증여)
장기적인 증여 계획을 세우고, 전문가와 상담하면 더욱 효과적으로 절세할 수 있음.